פסק-דין בתיק ע"א 1184/04

השופטת ד' ברלינר:

           בשנת 1995 נקשרה שותפות בין המערערים למשיב בתיק זה לצורך רכישת קרקעות באזור הכפרים שריפת ומלחה בירושלים. המשיב הזרים לשותפות זו סך של 428,023 דולר, אלא שקרקעות לא זכה הוא לראות. המשיב הגיש תביעה נגד שותפיו (המערערים) לבית המשפט המחוזי בירושלים להשבת סכום השקעתו כשבפיו טענות שונות.

           בית המשפט קמא, (סגן הנשיא - כתוארו אז - ד' חשין) קבע כי המשיב לא הוטעה באשר לסיכון שבעסקה מסוג זה העומדת על הפרק, ואף לא ביחס לקיומו של חוזה חתום לרכישת 200 דונם, שהיה כביכול בידי המערערים עובר ליצירת השותפות, זאת מחד גיסא. מאידך גיסא קיבל את טענתו של המשיב כי המערערים הפרו חובות אמון ונאמנות כלפיו כאשר העבירו לידי מוכרי הקרקע הפוטנציאלים סכומי כסף גדולים, בניגוד לתנאי ההסכמים ביניהם לבין המוכרים וללא ידיעתו. משכך, הורה על השבה חלקית של הסכומים שהשקיע המשיב לידיו. על החלטה זו - הערעור בפנינו.

1.       אלה העובדות הרלוונטיות:

           בשנים שקדמו להקמת השותפות היו המערערים שותפים לעסקאות נדל"ן כאשר המערער, גרשון קרויזר (להלן: "קרויזר" או "המערער 1") עוסק בייזום, ואילו המערער 2, ליפא גלובינסקי (להלן: "גלובינסקי" או "המערער 2") בפיננסים.

           בין המערערים למשיב, כולם נמנים על המגזר החרדי ולכך רלבנטיות בהמשך, נוצר קשר על רקע עסקאות קודמות שאין מקום לפרטן. היכרות זו הביאה ליצירת השותפות (שכללה את המערערים, המשיב ואדם נוסף), שמטרתה היתה כאמור לרכוש מקרקעין בלתי מוסדרים בבעלות ערבית, המצויים בדרום ירושלים, בין שכונת גילה לשכונת מלחה.

           במסגרת השותפות מסר המשיב למערערים סכום של 428,023$ לשם קיומן של שלוש עסקאות: האחת, לרכישת 25 דונם במחיר של 15,000$ לדונם, מסלים אמר עלי מחמוד (להלן: "סלים אמר"), המוכתר דאז של הכפר שריפת אשר הצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעליה של הקרקע (להלן: "העסקה הראשונה"); השניה, לרכישת 200 דונם במחיר של 15,000$ לדונם, גם כן מסלים אמר, אשר טען, כך על פי ההסכם בין הצדדים, כי רכש את הקרקע מבהא אלדין עזאת סמיר דרוויש (להלן: "בהא דרוויש") אשר ייצג לטענתו את כל הבעלים היורשים של הקרקע (להלן: "העסקה השניה"); והשלישית לרכישת 100 דונם במחיר של 16,000$ לדונם, מבהא דרוויש עצמו, אחיו ואחותו, אשר הצהירו כי הם זכאים להירשם כבעליה של הקרקע (להלן: "העסקה השלישית").

2.        במסגרת ההסכמים שנחתמו בגין העסקה הראשונה והשניה, התחייב קרויזר, בעבורו ובנאמנות עבור שותפיו (ללא ציון שמם) להעביר למוכרי הקרקע כספים כדלקמן:

           במעמד חתימת ההסכם בגין העסקה הראשונה (להלן: "ההסכם הראשון"), ביום 28.9.95, שולמו לסלים אמר 60,000$. נקבע כי היתרה תשולם בתוך 30 יום ממועד רישום ראשון של הקרקע.

           במעמד חתימת ההסכם בגין העסקה השניה (להלן: "ההסכם השני"), ביום 25.10.95, שולמו לסלים אמר 25,000$. כמו כן נקבע כי הסכום המשלים את התמורה עד ל- 50% ממנה, יפקיד קרויזר בידי עו"ד מאמו, שערך את ההסכם, בעת שתאושר כשרות העסקה, ואת ה-50% הנותרים ישלם במועד מסירת החזקה.

           במסגרת ההסכם שנחתם בגין העסקה השלישית (להלן: "ההסכם השלישי"), התחייב קרויזר להעביר 25,000$ במועד החתימה, ביום 18.12.95 (אין קבלה על תשלומם). כן נקבע כי כנגד כל ייפוי כוח בלתי חוזר שימציאו המוכרים מיתר היורשים של הקרקע ישולמו להם 10,000$. סכום נוסף, שלא הוגדר, נקבע שישולם להם עם רישום הקונים במס רכוש והמצאת מפות חתומות ע"י השכנים והמוכתר. את היתרה היה על הקונים לשלם במעמד רישום הזכויות במקרקעין על שמם.

3.        בנוסף לסכומים שהעביר קרויזר למוכרים במועדי חתימת ההסכמים כפי שסוכם בין הצדדים, העביר לדבריו גם את הסכומים הבאים: ביום 26.11.95, כחודש לאחר חתימת ההסכם השני, העביר קרויזר לסלים אמר סכום של 100,000$ על חשבון העסקה השניה; ביום 22.12.95, ארבעה ימים לאחר חתימת ההסכם השלישי, העביר לבהא דרוויש ואחיו 270,000$ על חשבון העסקה השלישית; ביום 18.2.96, כארבעה וחצי חודשים לאחר חתימת ההסכם הראשון, שילם קרויזר לסלים אמר 35,000$ על חשבון העסקה הראשונה; ביום 25.4.96 העביר לסלים אמר סכום של 180,000$ על חשבון העסקה הראשונה והשניה, שלאחריו הצהיר סלים אמר כי לא יבקש עוד כסף עד שאפשר יהיה לבצע רישום ראשון; ביום 10.11.96 שילם קרויזר לסלים אמר 45,000$ נוספים, עבור העסקה השניה (להלן: "העברות הכספים הנוספות").

           העברות הכספים הנוספות, או חלקן לפחות, עומדות בדיעבד במוקד המחלוקת בתיק זה.

4.        ביום 9.6.96, לבקשתו של המשיב, חתם המערער 2 על קבלה אשר פרטה את כל הסכומים שהעביר המשיב למערערים, ובסך הכל 428,023$.

           ביום 23.6.96 חתמו המערערים והשותף הנוסף על הסכם עם מר בני כהן, לפיו היה על כהן להביא לאיתור בעלי המקרקעין ולהביא לרכישתם על ידי השותפים. בתמורה, אמור היה בני כהן לקבל 6% מהזכויות הנרכשות וכן ההפרש שעד למחיר של 20,000$ לדונם.

5.        כשנה לאחר חתימת ההסכם השלישי, פנה המשיב למר א' פישר, איש עסקים המשקיע גם בנדל"ן, והציע לו להצטרף לעסקת המקרקעין במלחה, או לרכוש בה דונם במחיר 150,000$. פישר פנה לעו"ד בשם גדעון יפת, על מנת שיבדוק עבורו את העסקה השניה. בחוות הדעת שהגיש עו"ד יפת לפישר כתב כי "... אינני רואה כל בסיס חוקי לעסקה זו, הן מבחינת זיהוי המקום והן מבחינת הבעלות. אין סיכוי לרשום עסקה זו בטאבו ולדעתי הפתרון היחידי של מר קרויזר הוא לתבוע את המוכר (עמר)..." (סעיף 5 לנספח לתצהיר עדות ראשית של המשיב). חוות דעת זו היוותה את יריית הפתיחה בתביעה הנוכחית.

           ביום 13.4.97 הוגש למס שבח תצהיר על ביטול מכירה של העסקה השניה. בתצהיר נאמר כי קרויזר שילם לסלים אמר 40,000$, וכי ההסכם בוטל מאחר ש"המוכר אינו הבעלים של הקרקע ואין לו כל סמכות למוכרה. המוכר נעלם לשטח האוטונומיה (כנראה)" (במקור).

6.        כשנתיים לאחר יצירת השותפות, וכשבועיים לאחר הגשת תצהיר ביטול המכירה למס שבח, ביום 1.5.97, פנה המשיב למערערים בדרישה כי יערכו מסמך המפרט את תנאי השותפות, זאת לאור הצעתו של פישר כי רצוי שתהיה בידיו ניירת לעת מצוא אם יזדקק לתביעה משפטית (סע' 4.4 לתצהיר עדות ראשית של המשיב). המערערים ערכו הסכם כאמור (להלן: "הסכם השותפות"). כמו כן נכללה בניירת קבלה על התשלומים ששילם המשיב. בין היתר נאמר בהסכם השותפות כי "השותפים הנ"ל מצהירים שבתאריך הנ"ל העסק מתקדם ועדיין כבר נמצא בידם חוזה על 200 דונם שטח ערבי וכבר נמצא בידם מפות על 200 דונם ושכבר היה מודד בשטח ושהעריה מעוניינת שיהודים ירכשו את הקרקעות הנ"ל בכדי לאשר לבניה" (סע' ח' להסכם השותפות).

           קודם להסכם זה, לא נחתם הסכם שותפות בין הצדדים, והמשיב העביר את הכספים האמורים למערערים מתוך אמון מלא בהם, לדבריו, כך מקובל במגזר החרדי אליו משתייכים כאמור כל הצדדים (סע' 6.2 לתצהיר המשיב מיום 12.3.99).